アパート経営は、
人生を一気に変える投資ではありません。

けれど、
正しい判断を積み重ねることができれば、
家賃収入は生活を静かに支える存在になります。

たとえば――
急な出費があっても慌てなくて済む。
家族との旅行や、ゆっくり過ごす時間を選べる。
学習や進学、資格取得など、将来の選択肢が少し広がる。

こうした「余白」は、
無理をしなかった人にだけ、少しずつ積み上がっていきます。

一方で、
「アパート経営はやめとけ」
そう検索している時点で、あなたはもう楽観的ではありません。

年金だけでは足りないかもしれない。
働き続けるのも、いつかは限界が来る。
それでも、毎月の生活費は待ってくれません。

結論から言います。
アパート経営の失敗とは、
破産することでも、売れないことでもありません。

本当の失敗は、
毎月のキャッシュフローが崩れ、生活が回らなくなることです。

実際に失敗した人の多くは、
「将来は売れる」「節税になる」「老後は安心」
そう言われた言葉を信じ、
今月いくら残るのかを確認しないまま始めてしまいました。

この記事では、
生活を壊してしまったリアルな失敗例と、
それでも生活を支え続けている人の判断軸だけを整理しています。

やるか、やらないか。
大切なのは、
**「どちらが、あなたの生活を守るか」**です。

安心できる老後か、
苦しい毎日か。
その分かれ道は、思っているより手前にあります。

目次

はじめに

• 「やめとけ」と言われる理由を探しているあなたへ
• 年金不安と毎月の生活という現実

1.【結論】アパート経営の失敗とは「毎月の生活が成り立たなくなること」

• 失敗＝売れないことではない
• 本当の失敗はキャッシュフローが止まること

 

2.【理由】なぜアパート経営で失敗する人が多いのか

• 「儲かる話」から入ってしまう業界構造
• 将来の安心を優先し、今月の収支を見ない落とし穴

 

3.【実例】アパート経営の失敗例7選【生活を壊す典型パターン】

① 借入・自己資金不足で資金繰りが崩れる

② サブリース・家賃保証トラブル

③ 立地・需要ミスで空室が埋まらない

④ 高利回り物件に飛びついた失敗

⑤ 管理会社任せで運営が破綻する

⑥ 修繕費・老朽化を甘く見た失敗

⑦ キャッシュフローが持たず生活が破綻する

 

4.【比較】それでも続けられている人の判断軸

• 毎月いくら残るかを最優先で考える
• 利回りよりキャッシュフローを見る

 

まとめ

• アパート経営の成否を分けるのは「毎月の現実」

付録｜始める前に必ず確認したい

アパート経営・失敗回避チェックリスト【保存版】

 

はじめに

「アパート経営　失敗」「アパート経営　やめとけ」――
ここまで調べている時点で、あなたはもう楽観的ではありません。

年金だけで足りるのか。
毎月の生活費をどう補うのか。
家族に反対されながらも、現実的に成り立つのかを確認したい。
多くの人が、同じところで立ち止まっています。

結論から言います。
アパート経営の失敗とは、売れないことでも、出口戦略がないことでもありません。
問題になるのは、毎月の生活が回らなくなることです。

この記事では、
感情論や「儲かる話」ではなく、
生活を基準にした失敗の考え方を整理していきます。

どんな判断が生活を壊し、
どんな判断が経営を続けさせているのか。
その違いを、順を追って確認していきましょう。

1.【結論】アパート経営の失敗とは「毎月の生活が成り立たなくなること」

アパート経営における「失敗」は、人によって定義が曖昧です。
空室が出たこと、売却価格が下がったこと、思ったほど儲からなかったこと――
しかし、これらはすべて途中経過の出来事であり、失敗そのものではありません。

まず整理すべきなのは、
生活を守るために始めた経営なのかどうかという視点です。

 

失敗＝売れないことではない

「売れない＝失敗」と考えられがちですが、これは本質ではありません。
不動産は長期保有を前提とする資産であり、
売却できない期間があること自体は、経営上よくある状態です。

問題になるのは、
売却できない間に毎月の赤字を補えなくなることです。

たとえ売却益が見込めても、
その時まで生活費を支えられなければ、経営は継続できません。
売れないことよりも、
売れるまで耐えられるかどうかの方が重要です。

 

本当の失敗はキャッシュフローが止まること

アパート経営で最も深刻なのは、
毎月のキャッシュフローがマイナスになり続ける状態です。

家賃収入があっても、

• ローン返済
• 管理費
• 修繕費
• 税金

を差し引いた結果、手元にお金が残らなければ、
その不足分は生活費や貯蓄から補填することになります。

この状態が続くと、
「生活費のために借りる」
「修繕費のために追加融資を受ける」
という流れに入り、経営と生活の境界が崩れます。

アパート経営の失敗とは、
物件の問題ではなく、生活と資金繰りが切り離せなくなった状態です。

だからこそ、
失敗を避けるために最初に確認すべきなのは、
「この経営で、毎月の生活が成り立つのか」という一点に尽きます。

 

2.【理由】なぜアパート経営で失敗する人が多いのか

結論から言うと、失敗が多いのは「能力がないから」ではありません。
最初から“失敗しやすい順番”で意思決定させられる構造があるからです。
とくに多いのが、次の2つです。

 

「儲かる話」から入ってしまう業界構造

アパート経営は、検討の入口でまず目に入るのが「儲かる数字」です。
利回り、満室想定家賃、節税、将来の資産形成。
こうした情報は魅力的で、比較もしやすい反面、落とし穴が1つあります。

それは、“毎月の現金の出入り”より先に、将来のプラスを信じてしまうことです。

たとえば――

• 表面利回り8%に見えるが、実際は管理費・修繕・税金・空室で手残りが薄い
• 満室想定の家賃で計算していたが、募集賃料は1割下げないと決まらない
• 「節税になる」と聞いて始めたが、手元資金は増えず、むしろ減っていく

この段階では、まだ破綻していません。
ただ、**「儲かる前提で組んだ計画」**になっている時点で、少しのズレが命取りになります。

ポイントはシンプルです。
“儲かるか”ではなく、“耐えられるか”から考える。
この順番を逆にすると、失敗の確率が一気に上がります。

 

将来の安心を優先し、今月の収支を見ない落とし穴

アパート経営の失敗は、多くの場合「将来の安心」を理由に始まります。
年金不安、老後の備え、家族のため。目的はまっとうです。
しかし、そのまっとうさが逆に落とし穴になります。

なぜなら、将来の安心を考えるほど、判断がこうなりやすいからです。

• 「長期で見れば大丈夫」
• 「今は赤字でも、家賃が上がる・売れば取り返せる」
• 「空室はそのうち埋まる」

この思考が危険なのは、毎月の赤字が“生活費”を直撃するからです。
アパート経営は、待ってくれません。
空室が長引く月、修繕が重なる月、金利が上がる局面。
そのたびに、生活側の資金が削られていきます。

具体的には、こうして生活が崩れます。

1. 月の手残りがほぼゼロ（＝余裕がない）
2. 空室・修繕で赤字化（＝貯蓄で補填）
3. 補填が続いて資金が減る（＝精神的に焦る）
4. 「取り返す」判断をしがち（＝追加投資・追加借入）
5. 生活と事業が分離できなくなる（＝本当の失敗）

つまり、将来の話に逃げるほど、今月の現実に足をすくわれるのです。

ここでの判断軸は1つだけ。
**「今月、いくら残るか」**を先に確定させることです。
将来の安心は、その“余剰”の上にしか乗りません。

次の章では、ここで挙げた「ズレ」が実際にどんな形で表面化するのかを、
**失敗例7選（生活を壊す典型パターン）**として具体的に見ていきます。

 

3.【実例】アパート経営の失敗例7選【生活を壊す典型パターン】

失敗例① 借入・自己資金不足で資金繰りが崩れる（告白）

仮名：佐藤さん（56歳・会社員・関西在住）※未確認（再構成）

私は「老後の足し」にするつもりでした。
物件の資料は、数字がきれいでした。満室想定、利回り、家賃収入。
でも――私が見ていなかったのは、毎月の手残りでした。

最初の1年は、表面上うまく回っていました。
ただ、空室が1戸出た月に気づいたんです。
「家賃が1戸分減った」じゃない。
ローン返済はそのまま。管理費も税金もそのまま。赤字だけが残る。

赤字は生活費から補填しました。
「一時的だから」と自分に言い聞かせながら。
でも一時じゃなかった。
空室が続き、設備が壊れ、修理が重なっていく。
気づいたら、家計が物件の穴埋めに飲まれていました。

最後に残ったのは、“資産”じゃなくて、“綱渡りの生活”でした。

※借入過多が危険になる理由（毎月の現金不足）がポイントで、これは個別の事件ではなく構造問題です（ペルソナ部分は未確認）。

 

失敗例② サブリース・家賃保証トラブル（告白）

仮名：高橋さん（49歳・共働き・首都圏在住）※未確認（再構成）

「家賃保証があるから大丈夫」
その言葉に、私は安心しました。
でも、あとから知りました。
サブリースは家賃が減額される可能性があるし、契約中でも解約の可能性がある。行政も注意喚起しています。(消費者庁)

私の計画は、“保証家賃”を前提にローンを組んでいました。
ところが、数年後、家賃の見直し（減額）が来た。
収入が下がっても、返済は下がりません。
その月から、毎月の生活費が削られ始めました。

私は契約書を読み込むつもりでした。
でも「変動条件」「免責」「解約条件」を、
“生活が壊れる数字”として理解できていなかったんです。

※サブリースで賃料減額・解約リスクがある点、規制（重要事項説明等）が整備された点は、公的資料で確認できます。(消費者庁)
※ペルソナの属性は未確認（再構成）。

 

失敗例③ 立地・需要ミスで空室が埋まらない（告白）

仮名：山本さん（58歳・自営業・地方中核都市在住）※未確認（再構成）

私は「土地があるから勝てる」と思っていました。
でも、空室は想像以上に重かった。

募集しても決まらない。
家賃を下げても決まらない。
周りを見ると、もっと新しくて、設備が良くて、同じくらいの家賃の物件が増えていた。

私は「空き家が増えている」なんて話は知っていました。
でも、**“自分のエリアの入居需要”**を調べ切れていなかった。
全国では空き家数・空き家率が増えているという統計も出ています。(総務省統計局)
（ただし「空き家＝賃貸の空室」ではない点は注意が必要です。(ケンタク)）

空室が続くと、生活は簡単に壊れます。
家賃収入が減る→赤字→貯金で補填→心が焦る→判断が荒れる。
私は、そこで初めて気づきました。
立地は“地図”じゃない。**需要は“数字”**なんだと。

※ペルソナの属性は未確認（再構成）。

 

失敗例④ 高利回り物件に飛びついた（告白）

仮名：中村さん（52歳・会社員・東海在住）※未確認（再構成）

利回りが高い物件は、正直、魅力的です。
私は「これなら毎月プラスになる」と思いました。

でも現実は、修繕の波でした。
大規模修繕は、毎月ちょこちょこ払うものじゃない。
ある日まとめて来る。しかも、想定より重い。

国交省のガイドブックでも、長期修繕計画を立てて「いつ・どれくらいかかるか」を見通すことの重要性が整理されています。(国土交通省)
私は、それを“頭では”分かっていた。
でも“自分の物件の金額”として計算していなかった。

結局、利回りの高さは、
**「将来の支出を後回しにした数字」**に見えていただけだった。
手残りは消え、生活費に手をつけるようになって、終わりました。

※修繕の計画性の重要性は公的資料で確認可能です。(国土交通省)
※ペルソナの属性は未確認（再構成）。

 

失敗例⑤ 管理会社任せで運営が破綻（告白）

仮名：井上さん（60歳・退職後・近畿在住）※未確認（再構成）

私は「自分でやるのは無理」と思って管理を任せました。
でも、任せた瞬間に、数字が見えなくなった。

空室の理由、募集条件、原状回復費、広告費。
毎月の報告が来る。でも中身が薄い。
聞くと「大丈夫です」と返ってくる。

気づいた時には、
家賃収入が下がり、支出が膨らみ、月の手残りが消えていました。

この失敗は、「管理会社が悪い」と断定できません。未確認です。
ただ、私が悪かったのははっきりしています。
“見なくていい仕組み”だと思ってしまったこと。
アパート経営は、任せてもいい。でも、見ないと終わります。

※特定の管理会社の不正等は確認できないため断定しません（未確認）。
※ペルソナの属性は未確認（再構成）。

 

失敗例⑥ 修繕費・老朽化を甘く見た（告白）

仮名：小林さん（55歳・会社員・首都圏在住）※未確認（再構成）

私は「築古でも回る」と思っていました。
でも築古は、“壊れるタイミング”が読めない。

給排水、外壁、防水、設備。
壊れてから直すと、費用は跳ねる。
そして、その時に限って空室も出る。

国交省のガイドブックが言うように、長期修繕計画で見通しを立てるべきでした。(国土交通省)
私は「そのうち考えよう」で、先送りした。
その結果、修繕費が生活に直撃して、資金繰りが崩れました。

※修繕計画の重要性は公的資料で確認可能。(国土交通省)
※ペルソナの属性は未確認（再構成）。

 

失敗例⑦ キャッシュフローが持たず生活が破綻（告白・最終形）

仮名：松田さん（57歳・自営業・首都圏在住）※未確認（再構成）

私は最後まで「破産はしていない」と思っていました。
でも、生活はもう壊れていました。

赤字の月が出る。
貯金で補填する。
貯金が減る。
焦って追加投資を考える。
「取り返す」気持ちになる。

この流れに入ったら、経営は“経営”じゃない。
生活を守るために始めたはずのものが、生活を削る装置になる。

私は、出口戦略の前に倒れました。
売る・持つ以前に、
今日の生活費が足りない。
それが、私の失敗でした。

注釈：

• 上記は、サブリースの注意喚起・規制、修繕計画の重要性など確認できる事実を基に、読みやすさのために仮名ペルソナで再構成した告白文です。
• ペルソナの年齢・居住地・職業などは**未確認（再構成）**です。
• サブリースの家賃減額・解約リスク、重要事項説明等の規制整備は公的資料で確認できます。(消費者庁)
• 修繕計画の重要性は国交省資料で確認できます。(国土交通省)
• 空き家・空き家率の統計は総務省（住宅・土地統計調査）で確認できます。(総務省統計局)

 

4.【比較】それでも続けられている人の判断軸

結論から言います。
続けられている人は、才能があるわけでも、運がいいわけでもありません。
判断の基準が、最初から「生活側」に置かれているだけです。

失敗する人と、続けられている人の差は、
**「何を見て決断しているか」**にあります。

 

判断軸① 毎月いくら残るかを最優先で考える

続けられている人は、必ずこの質問から始めます。

「この物件で、毎月いくら“自由に使えるお金”が残るのか？」

家賃収入ではありません。
利回りでもありません。
ローン・管理費・修繕・税金をすべて引いた後の金額です。

この金額が、

• 生活費の足しになるのか
• 想定外が起きても耐えられるのか

ここを曖昧にしたまま、次の判断に進みません。

行動イメージ

• 月次キャッシュフローを1円単位で計算する
• 「残らない物件」は、条件が良く見えても即見送る
• 黒字でも、余裕が薄い場合は買わない

 

判断軸② 利回りよりキャッシュフローを見る

続けられている人は、
「利回りが高いですね」と言われても、すぐには動きません。

見るのは、いつも同じです。
月次の現金の動きです。

• 利回りは高いが、修繕が重なりやすい
• 利回りは低めでも、安定して現金が残る

この2つなら、迷わず後者を選びます。

なぜなら、
利回りは帳簿上の数字、キャッシュフローは生活に直結する数字だからです。

行動イメージ

• 表面利回りではなく、実質CF表を作る
• 修繕・空室を「平均」ではなく悪い月で想定
• キャッシュが残らない計画は、どんな理由でも採用しない

 

判断軸③ 最悪の月を基準に耐えられるかを考える

続けられている人は、
「うまくいった月」では判断しません。

考えるのは、こういう月です。

• 空室が2戸出た
• 修繕が重なった
• 想定より家賃が下がった

この月でも、生活が壊れないか。

ここをクリアできないなら、
その物件は「持つ資格がない」と判断されます。

行動イメージ

• 月次CFをワーストケースで再計算
• その月に耐えられないなら、最初から買わない
• 「何とかなる」は、判断基準から外す

 

判断軸④ 生活と事業を絶対に混ぜない

続けられている人は、
アパート経営を「生活費の補填装置」にしません。

• 生活費は生活費
• 事業資金は事業資金

この線を、最初から引いています。

一度でも、
「生活費で赤字を埋める」
「貯金でしのぐ」
を常態化させると、判断が狂うことを知っているからです。

行動イメージ

• 口座を分ける
• 赤字が出たら、生活から補填しないルールを作る
• 生活に影響が出た時点で、撤退・縮小を検討

 

判断軸⑤ 「やらない判断」も成功と考える

続けられている人は、
買わなかった物件を「失敗」とは思いません。

むしろ、こう考えます。

「生活を壊さずに済んだ。これは成功だ」

この感覚があるから、
焦らない。
比較できる。
無理をしない。

結果として、長く続く。

行動イメージ

• 条件が合わなければ、何件でも見送る
• 「今やらない」判断を、前向きな選択として受け入れる
• 家族の不安を、判断材料として尊重する

 

小まとめ（比較の結論）

失敗する人は、
「将来どうなるか」で判断します。

続けられている人は、
「今月、生活が守れるか」で判断します。

この視点の差が、
破綻するか、続くかを分けています。

 

まとめ｜アパート経営の成否を分けるのは「毎月の現実」

この記事では、
アパート経営の失敗とは「売れないこと」ではなく、
毎月のキャッシュフローが崩れ、生活が回らなくなることだと整理しました。

利回りや将来の安心を優先し、
「今月いくら残るか」を見ないまま始めると、
経営が生活を圧迫する状態に陥りやすくなります。

一方で、
毎月の手残りを基準に判断し、無理な物件を避けることができれば、
アパート経営は生活を壊すものではなく、支える存在になります。

この判断を守れた場合に得られるベネフィット

• 家賃収入が生活の保険となり、急な出費にも慌てなくて済む
• 余裕が生まれ、旅行や家族との時間を選べるようになる
• 学習・進学・資格取得など、将来の選択肢が広がる
• お金の不安が減り、判断を焦らなくなる

これは、
「一気に豊かになる話」ではありません。
生活を安定させ、選択肢を少しずつ増やしていく話です。

行動への呼びかけ

もし今、
「条件が合わない」「まだ不安が残る」と感じたなら、
今はやらない判断が、生活を守る正解です。

逆に、
「この基準なら判断できそうだ」と感じた方は、
感覚ではなく数字で、慎重に検討を進めてください。

付録について（重要）

付録のチェックリストは、
アパート経営を始めるためのものではありません。

• 生活を壊さないか
• 無理をしていないか
• 今やるべきか、見送るべきか

を冷静に確認するためのものです。

✔が少ない場合は、
始めない判断こそが最大の利益です。

書き手としてのひとこと

この記事は、
アパート経営を勧めるために書いたものではありません。
生活を守れる判断ができる人を増やしたい、その思いでまとめました。

やるにしても、やらないにしても、
ここまで考えられたこと自体が、あなたの前進です。

 

付録｜始める前に必ず確認したい

アパート経営・失敗回避チェックリスト【保存版】

※このチェックリストは
**「やるため」ではなく「生活を壊さないため」**のものです。
すべてに✔が入らなくても構いません。
×が多いほど、今は“やらない判断”が正解です。

① 生活を守れるかチェック（最重要）

• ☐ 空室が1〜2戸出ても、毎月の返済・管理・税金を払って黒字が残る
• ☐ 修繕が重なる月でも、生活費に手を付けずに対応できる
• ☐ 生活費と事業資金を完全に分けた口座管理ができる
• ☐ 「今月いくら残るか」を数字で即答できる

👉
1つでも不安があれば、今は始めない方が安全

② 数字・計画の現実チェック

• ☐ 満室想定ではなく、稼働80〜85％で計算している
• ☐ 表面利回りではなく、実質キャッシュフロー表を作っている
• ☐ 最悪の月（空室＋修繕）でも耐えられるか確認済み
• ☐ 金利上昇（＋1％程度）を想定しても赤字にならない

👉
「なんとかなる」は、計画ではありません

③ 契約・仕組みチェック（特に注意）

• ☐ サブリース・家賃保証の減額・免責・解約条件を理解している
• ☐ 保証が外れても、自力運営で成り立つ計算になっている
• ☐ 管理会社の変更条件・違約金を把握している
• ☐ 「口頭説明」ではなく契約書ベースで確認している

👉
読めない契約＝守れない生活

④ 立地・需要チェック

• ☐ 近隣で**実際に決まった家賃（成約賃料）**を把握している
• ☐ 競合物件（築年・設備・家賃）を5件以上比較している
• ☐ 想定入居者（単身・ファミリー等）を明確に説明できる
• ☐ 家賃を下げても決まらない場合の撤退判断を決めている

👉
立地は感覚ではなく、数字で判断

⑤ 修繕・老朽化チェック

• ☐ 給排水・屋根・外壁の更新時期と概算費用を把握している
• ☐ 建物状況調査（インスペクション）を検討・実施している
• ☐ 修繕用の別口座・積立を用意している

👉
修繕は「いつか」ではなく「必ず来る」

⑥ 判断姿勢チェック（意外と重要）

• ☐ 「やらない判断」も成功だと思える
• ☐ 焦りや不安で決断していない
• ☐ 家族の反対を感情ではなく数字で説明できる
• ☐ 生活を守れないなら、途中で止める覚悟がある

👉
続けられる人ほど、慎重です

チェックリストの使い方（おすすめ）

• ✔が多い
  → 条件が整えば検討の余地あり
• ✔が半分以下
  → 今は見送るのが最も安全
• ✔がほとんどない
  → 始めないことが最大の利益

最後に

アパート経営は、 「やる人だけが偉い」ものではありません。

生活を壊さない判断ができた人が、いちばん賢い。

このチェックリストが、
あなたや家族の人生を守る
冷静な判断材料になれば幸いです。